中国房地产市场起步于改革开放初期。80年代，国家提出允许私有房产买卖，开启了我国房地产市场化改革的探索。¹[ 陈淑云：《构建我国房地产发展新模式：逻辑与路径》，载《企业经济》2025年第1期，第8页。]此后，国家逐步对外国资金开放房地产市场，各项体制机制不断改革。在此背景下，外国人在华投资置业、购买房产的情况渐渐增多。一些沿海开放城市，已经出现以外国人为主的高端社区，外资甚至一度成为“炒房”的主力。²[ 聂平香：《外商投资我国房地产阶段变化及影响分析》，载《对外经贸实务》2011年第11期，第19页。]
我国房地产市场历经四十余年的高速发展，外国人在华以多种方式持有房产的情况屡见不鲜。近年来，一线城市房地产市场走势趋缓，外国人出售房产、变现结汇的需求走高。特别是对于已经离开中国，甚至是离境多年的外国人而言，售房交易中涉及的身份认证、税务合规、结汇出境等问题常常带来各类困扰。
近期，本所律师接受澳大利亚华人群体关于出售在华房产的法律咨询请求，深入分析了涉外房产交易中的各项法律问题，并围绕几项最受关注的问题推出该系列文章。
一般情况下，澳籍公民出售其中国境内房产的大致流程如下：
第一，合同签署阶段。买卖双方协商一致后，签订房屋买卖合同，并办理合同网签备案。
第二，合同履行阶段。买卖双方需按照合同约定履行各自的义务，例如：买卖双方应依法缴纳相关税款；出卖方协助买受方办理房屋过户手续；买受方向出卖方支付相应房款等等。实践中，买卖双方履行各项义务的先后顺序，需视法律规定、合同约定、交易习惯而定，下文中将进行详细论述。
第三，购汇出境阶段。售房款汇至出卖方境内账户后，出卖方可依法办理外汇购汇手续，将售房款以合法途径汇至其境外账户。
本期文章将针对房产交易过程前期所涉及的委托代办、身份证明、合同签署及网签备案问题展开具体分析。
若您希望获取完整的法律意见分析或详细的实务操作指引，欢迎联系本所律师（邮箱：liuzitai@dongweilawyer.com）。
出卖方本人无法亲自办理房产交易相关事项的，可委托代理人代办。此处的代理人并无特殊限制，国内亲友、律师、房地产经纪机构等均可代办相关事项。
澳籍公民委托代理人代办的，需出具授权委托书，并办理公证和认证。由于中国与澳大利亚均为《取消外国公文书认证要求的公约》（以下简称为“《海牙公约》”）缔约国，授权委托书在澳大利亚完成公证后，仅需办理海牙认证即可。
（一）身份证明的必要性
身份证明是贯穿房产交易流程的关键步骤。以北京市为例，澳籍公民出售其中国境内房产时，交易过程中的多个环节均需证明自身身份：
第一，核验房源环节。房源核验是房产交易的前置环节，旨在核实房屋产权状况、保障交易安全。根据北京市住建委印发的《存量房房源核验工作规范（试行）》之规定：出卖方可自行或委托他人到房屋所在地房产管理部门申请核验房源，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验，申请核验需提交房屋所有权人身份证明材料。[ 北京市《存量房房源核验工作规范（试行）》：“申请人可自行或委托他人到房屋所在地房产管理部门服务窗口申请核验，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验。申请核验需提交以下材料：（1）《存量房房源核验申请表》；（2）房屋所有权证/不动产权证原件及复印件；（3）房屋所有权人/权利人身份证明原件及复印件；（4）委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》（具体见附件2）和受托人身份证明原件及复印件。”]¹
第二，合同签署及网签备案环节。合同签署时，出卖方需向不动产登记中心提供身份证明材料以核验身份。合同签署后办理网签备案时，根据北京市住建委印发的《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》之规定，出卖方需向房屋管理部门设置的服务窗口提供身份证明材料。[ 北京市《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》：“当事人向服务窗口提交下列材料：（1）《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（当事人已签字或盖章）。（2）房屋所有权证、房屋共有权证原件。（3）买卖双方自行办理的，提供身份证件原件；委托他人办理的，提供授权委托书、委托人身份证件复印件及受托人身份证件原件。”]²
第三，税务申报环节。出卖方申报纳税时，需向税务部门提供身份证明材料。
第四，房屋过户环节。出卖方协助买受方办理过户时，需向不动产登记中心提供身份证明材料。[ 《北京市不动产登记工作规范》第3.2.2条（查验身份证件）：“申请人与其提交的身份证件指向的主体是否一致：1.可通过部门共享信息、身份证识别器、人脸识别等方式查验身份证是否真实；2.居住证、护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等其他身份证件类型是否符合要求；……”]³
第五，购汇出境环节。出卖方在办理外汇购汇、售房款汇出手续时，需向外汇局和银行提供身份证明材料。
（二）相关材料准备
身份证明材料是房产交易过程中的必备材料。为保证合法处置资产、顺利完成房产交易，澳籍公民应尽量在房产交易前期准备身份证明相关材料。具体应准备哪些材料，需分情况讨论。
1.国籍未变更
第一种情况是，出卖方自取得房产后至出售房产时，国籍未发生变更。换言之，出卖方在取得房产时即为澳籍公民，且此后未变更国籍。此种情况下，出卖方出售该房产仅需提供澳大利亚护照证明自身身份即可。
2.国籍变更
第二种情况是，出卖方自取得房产后至出售房产时，国籍发生变更。例如，出卖方在取得房产时为中国籍公民，此后变更为澳大利亚籍。此种情况下，出卖方需额外提供“同一人声明”以证明自身身份。
同一人声明需证明以下两点：其一，国籍变更前中国身份证与国籍变更后澳大利亚护照属于同一人；其二，国籍变更前中国护照与国籍变更后澳大利亚护照属于同一人，且相关信息一致。
同一人声明需办理公证认证，方可用于国内房产交易之中。由于中国与澳大利亚均为《海牙公约》缔约国，同一人声明在澳大利亚完成公证后，仅需办理海牙认证即可，无需再采取传统的领事认证方式。
此外需要注意的是，为满足中国的使用要求，相关英文文件需办理翻译公证，如外国护照、同一人声明等材料。出卖方需将相关英文文件送至房屋所在地能够办理涉外业务的公证处办理翻译公证。
（一）合同签署问题
澳籍公民出售其中国境内房产，本质上属于存量房屋买卖，即通过办理不动产转移登记取得房屋所有权证/不动产权证书的房屋再次买卖，也即俗称的“二手房买卖”。在完成出卖方房源核验、买受方资质审核等前期环节后，买卖双方即可签订存量房屋买卖合同。
1.成交方式
实践中，买卖双方一般可通过两种方式签署合同：第一，买卖双方自行成交。第二，买卖双方委托房地产经纪机构成交。
买卖双方若选择第一种方式，则需详细把握合同文本选择、合同条款撰写等影响双方权利义务的事项。
买卖双方若选择第二种方式，则交易流程一般较为规范，房地产经纪机构会对合同本文起草、特别关注条款、合法签署、买卖资格等重点问题进行解释和提示。但需要注意的是，双方应尽量选择曾为外籍客户提供服务、熟悉涉外房产交易的房地产经纪机构。
2.合同文本
为规范存量房屋交易行为、维护买卖双方合法权益、减少交易纠纷，多数地区有关部门已发布存量房屋买卖合同示范文本。
关于存量房买卖是否必须使用制式文本，各地政策存在差异。部分地区要求存量房屋买卖必须使用制式文本，如青岛市住房和城乡建设局规定，对于未使用存量房屋交易合同示范文本而擅自开展房屋交易活动的，各级住房城乡建设主管部门应依法严厉查处。⁴
而部分地区则并不强制要求使用制式文本，如北京市仅要求相关单位需积极宣传并引导当事人使用合同示范文本。⁵但在该等无强制要求的地区，有关部门发布的存量房买卖合同示范文本在实践中往往也被广泛采用，原因是：在买卖双方自行成交的场合，示范文本更具便捷性和指引作用；在买卖双方委托房地产经纪机构成交的场合，相关机构一般会积极响应有关部门的倡导性政策。
3.合同主要条款
合同条款是否完备、明晰，对于后续交易环节的开展具有重要意义。下文将以北京市存量房买卖合同示范文本为例，⁶对合同中的主要条款展开具体分析。
（1）房屋基本情况条款
该条款应写明标的房屋的地理位置、登记用途、房源核验编码。
（2）房屋权属情况及使用情况条款
该条款应写明标的房屋产权证书编号、土地使用情况、权利性质，以及标的房屋是否存在抵押、租赁等影响所有权权能的情况。
对于标的房屋权属及具体状况，澳籍公民作为出卖方需如实作出承诺，包括但不限于：保证对该房屋享有合法权利；该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受方以外的其他人；该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；该房屋已符合出售条件；保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受方。
需要注意的是，若标的房屋权属及具体状况与出卖方承诺不符，导致合同无法继续履行或买受方无法实现合同目的的，出卖方需承担相应违约责任。
（3）成交价格、付款方式及资金划转方式条款
第一，该条款应写明房屋成交价格，并注明是否存在支付定金的情况。
第二，该条款应写明买受方付款方式及期限。付款方式主要有三种：一是一次性付款，即买受方应于约定期限内向出卖方一次性支付全部房款。二是分期付款，即买受方应于约定期限内向出卖方分期支付全部房款。合同中应写明每期应付的房款金额及相应付款期限。三是贷款方式付款，即买受方应于约定期限内向出卖方支付首付款，余款则向银行申请贷款支付。
第三，该条款应写明资金划转方式。资金划转方式主要有两种：一是买受方直接将房款汇至出卖方账户。此时便涉及到“先付款”还是“先过户”的问题，实践中若买受方采取一次性支付的方式，一般选择先付款、后过户；若买受方采取分期付款的方式，一般需在过户前支付部分房款，在过户后支付剩余房款。二是引入第三方资金监管账户，即买受方先将房价款存入买卖双方共同委托的有关部门在银行设立的存量房自有交易资金监管账户。第二种方式通过引入第三方资金监管账户，有效降低了买卖双方的交易风险。具体而言：若双方交易顺利达成，如房屋完成过户，房款即从第三方账户中划转至出卖方；若双方交易因政策限制、产权争议等原因导致无法顺利过户，房款即按原路径退还至买受方。
（4）税费条款
一般情况下，出卖方需承担个人所得税、增值税、教育费附加、城建税等税费，买受方需承担契税税费。
合同履行过程中，买卖双方应当按照相关规定履行各自承担的纳税义务，缴纳各项税费。
（5）不动产登记条款
该条款应写明，买卖双方应在约定期限内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，也即俗称的“房屋过户”。
合同履行过程中，出卖方应积极配合买受方办理过户手续。若因出卖方原因导致未能办理过户，出卖方需承担相应违约责任；若因买受方原因导致未能办理过户，出卖方不承担违约责任。
（6）房屋交付条款
该条款应写明，出卖方应在约定期限内或约定条件达成后将标的房屋交付给买受方。在房屋交付日以前发生的物业服务费、供暖、水、电、燃气等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受方承担。
（7）违约责任及争议解决条款
违约责任条款应明确，买卖双方未履行法定或约定义务需承担的相应责任。买卖双方可能承担违约责任的情形包括但不限于：出卖方未按合同约定的期限和条件将标的房屋交付买受方；买受方未按合同约定的时间支付相应房款。
争议解决条款应明确合同履行过程中发生争议的解决方式。一般情况下，可由双方当事人协商解决，也可通过有关社会组织调解；或者通过诉讼、仲裁方式解决。
（二）合同网签备案问题
为规范房地产交易行为、增加房地产市场透明度、维护房地产市场秩序，买卖双方签订合同后，需办理网签备案。
依据买卖双方的不同成交方式，网签备案分为两种：一是自行网签。买卖双方自行成交签订合同的，可在线上或前往房屋所在地不动产登记中心自行办理网签。二是房地产经纪机构网签。买卖双方委托房地产经纪机构进行房产交易的，则由该机构提供网签备案办理服务。
本文引注：
[1] 陈淑云：《构建我国房地产发展新模式：逻辑与路径》，载《企业经济》2025年第1期，第8页。
[2] 聂平香：《外商投资我国房地产阶段变化及影响分析》，载《对外经贸实务》2011年第11期，第19页。
[3] 北京市《存量房房源核验工作规范（试行）》：“申请人可自行或委托他人到房屋所在地房产管理部门服务窗口申请核验，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验。申请核验需提交以下材料：（1）《存量房房源核验申请表》；（2）房屋所有权证/不动产权证原件及复印件；（3）房屋所有权人/权利人身份证明原件及复印件；（4）委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》（具体见附件2）和受托人身份证明原件及复印件。”
[4] 北京市《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》：“当事人向服务窗口提交下列材料：（1）《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（当事人已签字或盖章）。（2）房屋所有权证、房屋共有权证原件。（3）买卖双方自行办理的，提供身份证件原件；委托他人办理的，提供授权委托书、委托人身份证件复印件及受托人身份证件原件。”
[5] 《北京市不动产登记工作规范》第3.2.2条（查验身份证件）：“申请人与其提交的身份证件指向的主体是否一致：1.可通过部门共享信息、身份证识别器、人脸识别等方式查验身份证是否真实；2.居住证、护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等其他身份证件类型是否符合要求；……”
[6] 《青岛市住房和城乡建设局关于全面推行存量房屋交易合同示范文本进一步加强房屋网签备案管理工作的通知》第三条：“市区两级住房城乡建设主管部门要加强对房地产经纪机构和住房租赁企业及其从业人员日常经营服务规范和合同履约行为的监管，对未使用存量房屋交易合同示范文本而擅自开展房源信息发布、二手房买卖合同和房屋租赁合同签订等房屋交易活动的，或不按规定及时办理房屋网签备案的房地产经纪机构和住房租赁企业，各级住房城乡建设主管部门要依法严厉查处，对拒不改正的，视情采取取消房源码核验、网签备案和企业备案资格等措施；对严重扰乱市场秩序的，要坚决将其清出我市房地产中介和住房租赁市场。”
[7] 《北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局关于修订《北京市存量房屋买卖合同》示范文本的通知》第二条：“各单位要充分认识推行示范文本的重要意义，积极宣传并引导当事人使用合同示范文本。”
[8] 《北京市存量房屋买卖合同》（BF-2018-0129）。
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