近期，本所律师接受澳大利亚华人群体关于出售在华房产的法律咨询请求，深入分析了涉外房产交易中的各项法律问题。本所特推出该系列文章，针对几项最受关注的问题予以分析、讨论。

第一期文章分析了房产交易前期所涉及的委托代办、身份证明、合同签署及网签备案问题，详见：《澳籍公民出售在华房产的法律问题分析（一）：委托代办、身份证明、合同签署及网签备案问题》。本期 文章将针对房产交易中所涉及的税务问题展开具体分析。

若您希望获取完整的法律意见分析或详细的实务操作指引，欢迎联系本所律师（邮箱：liuzitai@dongweilawyer.com）。

（一）中国纳税义务

1. 个人所得税

国务院颁布的《个人所得税法实施条例》第三条规定，转让中国境内的不动产等财产或者在中国境内转让其他财产取得的所得，不论支付地点是否在中国境内，均属于来源于中国境内的所得。因此，澳籍公民转让其中国境内的不动产取得的所得属于“来源于中国境内的所得”，应在中国完税。

《个人所得税法实施条例》第十七条[1]以及《个人所得税法》第三条[2]规定，财产转让所得，应按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税，税率为20%。

此外，在满足规定条件的情形下，纳税人可享受个人所得税优惠。财政部、国家税务总局、原建设部颁布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条规定，若个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，则免征个人所得税，也即俗称的“满五唯一”。

2. 增值税

财政部、国家税务总局颁布的《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，[3]在中国境内销售不动产的个人为增值税纳税人。故澳籍公民在出售其中国境内的房产时将涉及增值税纳税义务，并适用中国的增值税相关政策。

（1）购买所得的住房

对于购买所得的住房，其增值税涉税情况主要视房产持有期限而定。

财政部、国家税务总局颁布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，[4]个人购买的住房对外销售的适用以下政策：（1）购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（2）购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》第二条第二款规定，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区统一适用上述增值税政策。

其中，全额缴纳增值税的计算方式具体可参考国家税务总局颁布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条之规定，[5]即：全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人应按照法律规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

（2）非购买所得的住房

对于非购买所得的住房，需要注意前手业主的购房时间与购房价格。

国家税务总局颁布的《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条规定，[6]个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。明确非购买所得的住房的前手购买时间与购买价格，也即明确了能否享受免征增值税政策，以及无法享受免征增值税政策情况下的增值税计税基础，进而可按前文思路计算。

3. 附加税费

出售中国境内房产的纳税人还需缴纳附加税费，即城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

《城市维护建设税法》第二条[7]和第四条[8]规定，城市维护建设税应以个人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按所属地区适用相应税率征收，即市区7%，县城、镇5%，其他地区1%。根据财政部、国家税务总局颁布的《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》第一条，[9]澳籍公民所缴纳的城市维护建设税应按不动产所在地的所属地区适用税率。

国务院颁布的《征收教育费附加的暂行规定》第二条[10]和第三条[11]规定，教育费附加应以个人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按3%征收。

财政部颁布的《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》第二条规定，[12]地方教育附加应以个人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按2%征收。

此外，个人出售房产通常属于增值税小规模纳税人。根据财政部、国家税务总局颁布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》第二条，[13]在2023年1月1日至2027年12月31日期间，出售房产可在前述计算的应纳税额基础上减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

4. 印花税

澳籍公民出售其中国境内的房产，应视房屋类型决定是否需缴纳印花税。

第一，房屋类型系住房。财政部、国家税务总局颁布的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条规定，[14]对个人销售住房暂免征收印花税。

第二，房屋类型系非住房，如商业用房、办公用房等。根据《印花税法》第一条[15]、第二条[16]的规定，澳籍公民出售非住房过程中所立的产权转移书据，属印花税应税凭证，应依法缴纳印花税。根据《印花税法》第五条[17]及该法所附的《印花税税目税率表》，印花税缴纳需以应税产权转移书据所列的金额（不包括增值税税款）为计税依据，按万分之五的税率计算应纳税额。此外，个人出售房产通常属于增值税小规模纳税人。根据财政部、国家税务总局颁布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》第二条，[18]在2023年1月1日至2027年12月31日期间，澳籍公民出售房产可在前述计算的应纳税额基础上减半征收印花税。

（二）澳大利亚纳税义务

1. 资本利得税

根据澳大利亚税务局（Australian Taxation Office，ATO）发布的政策指引，澳大利亚居民应当依法在纳税申报表中申报其在世界任何地方赚取的收入，也即全球收入。全球收入包括海外资产的资本收益，即：澳大利亚居民在出售其海外资产时，需在澳大利亚缴纳资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）。[19]

澳大利亚居民需在澳大利亚年度报税时依法申报中国房产交易收益。申报要求在ATO系统中完整披露中国房产交易信息，避免因隐瞒导致处罚。此外，ATO通常要求提供中国完税证明以核实资金来源合法性。

2. 避免双重征税

根据《中华人民共和国政府和澳大利亚政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》（以下简称为“《中澳税收协定》”）的相关规定，不动产所得可以在不动产所在缔约国征税，并且缔约双方应避免对同一笔所得重复征税。[20]若澳大利亚居民已经在中国缴纳了相应税款，则可以申请澳大利亚外国所得税抵免（Foreign Income Tax Offset，FITO）。

澳大利亚居民欲获得外国所得税抵免的资格，须证明以下事项：已在海外缴纳收入税；有记录证明已缴纳税款（中国完税证明）。

申请外国所得税抵免主要分为两种情况：第一，申请抵免金额不超过1,000澳元的外国所得税抵免，只需记录可用于抵免的实际已缴纳外国所得税额。第二，申请抵免金额超过1,000澳元的外国所得税抵免，则需计算相应的外国所得税抵免限额。抵免限额的计算方式大致可以归纳为：所有应税收入所应该缴纳的税额减去若无海外收入的应税收入的税额的差额，即为所能享有的最大外国所得税抵免金额。[21]

本文引注：

[1]《个人所得税法实施条例》第十七条：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。”

[2]《个人所得税法》第三条：“个人所得税的税率：（一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率（税率表附后）；（二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率（税率表附后）；（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”

[3]《营业税改征增值税试点实施办法》第一条：“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。”

[4]《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”

[5]《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条：“个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”

[6]《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条：“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。”

[7]《城市维护建设税法》第二条：“城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额。”

[8]《城市维护建设税法》第四条：“城市维护建设税税率如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。 前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。”

[9]《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》第一条：“纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。”

[10]《征收教育费附加的暂行规定》第二条：“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。”

[11]《征收教育费附加的暂行规定》第三条：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”

[12]《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》第二条：“统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。”

[13]《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》第二条：“自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”

[14]《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

[15]《印花税法》第一条：“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。”

[16]《印花税法》第二条：“本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。”

[17]《印花税法》第五条：“印花税的计税依据如下：……（二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款；……”

[18]《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》第二条：“自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”

[19]Australian resident foreign and worldwide income, 访问链接：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/income-deductions-offsets-and-records/income-you-must-declare/foreign-and-worldwide-income/australian-resident-foreign-and-worldwide-income。

[20]《中澳税收协定》第六条、第二十三条。

[21]Calculate your FITO or offset limit，访问链接：https://www.ato.gov.au/forms-and-instructions/foreign-income-tax-offset-rules-guide-2025/calculate-your-fito-or-offset-limit
#Howtocalculateyouroffsetlimit。