近期，本所律师接受澳大利亚华人群体关于出售在华房产的法律咨询请求，深入分析了涉外房产交易中的各项法律问题。本所特推出该系列文章，针对几项最受关注的问题予以分析、讨论。
第一期文章分析了房产交易前期所涉及的委托代办、身份证明、合同签署及网签备案问题，详见：《澳籍公民出售在华房产的法律问题分析（一）：委托代办、身份证明、合同签署及网签备案问题》。
第二期文章分析了房产交易所涉及的税务问题，详见：《澳籍公民出售在华房产的法律问题分析（二）：涉税问题》。
本期文章将针对房产交易所涉及的产权转移登记与售房款汇出问题展开具体分析。
若您希望获取完整的法律意见分析或详细的实务操作指引，欢迎联系本所律师（邮箱：liuzitai@dongweilawyer.com）。
《民法典》第二百一十条规定，[1] 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”因此，在房产交易中，买卖双方需向不动产所在地的登记机构共同申请办理产权转移登记，也即俗称的“房屋过户”。
以北京市为例：
《北京市不动产登记工作规范》第 11.3.1 条规定，[2] 已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因存量房屋买卖导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。房屋所有权转移，所有权占地范围内的国有建设用地使用权一并转移。故买卖双方办理房屋过户，可向北京市政务服务中心窗口申请线上或线下办理“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”。
买卖双方需按要求填写不动产登记申请书，写明申请登记事由、权利人和义务人、不动产基本情况、抵押情况、登记原因及证明、共有情况等信息。澳籍公民作为出卖方，主要应确保房产产权明晰，即：第一，不存在查封、产权纠纷等影响房屋过户的情况。第二，若存在共有人，需征得共有人的同意，并出具相关证明文件。
此外，澳籍公民还需提供中华人民共和国外国人永久居留身份证或其所在国外国护照，以及存量房屋买卖合同、不动产权属证书、完税证明等相关材料。上述材料经工作人员审核通过后完成房屋过户。
售房款汇至澳籍公民中国境内账户后，澳籍公民可依法办理外汇购汇手续，将售房款以合法途径汇至其境外账户。澳籍公民将售房款购汇出境，可按其获取澳籍身份时间分为两种情形：一是移民转移，指从中国内地移居外国的自然人，将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法房产变现，通过外汇指定银行购汇和汇出境外。二是房产项下售房购汇，指外籍自然人将取得外籍身份后在中国境内拥有的合法房产售出，通过外汇指定银行购汇，将售房款汇出境外。具体分析如下：
就移民转移而言，澳籍公民出售其取得澳籍身份之前在中国境内拥有的合法房产，可通过该方式将售房款汇出境外。中国人民银行发布的《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第二条 [3] 和第四条 [4] 规定，从中国内地移居外国定居的自然人，将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产通过外汇指定银行购汇和汇出境外的行为，由国家外汇局负责管理。因此，若澳籍公民在拥有房产后才取得移民身份（即外国国籍或永久居留权），则可适用上述移民转移的相关规定。
《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第五条 [5] 和第六条 [6] 规定，外籍个人欲将中国境内房产售出后取得的资金汇出，需向移民原户籍所在地外汇局申请办理移民转移，且须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出，即：首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满一年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满两年后，可汇出全部剩余财产。汇出金额总计不得超出商品房转让金额扣减本次转让所包括的税费后的余额。除应缴纳的税费外，汇出金额还可能因汇率波动、相关手续费用而产生一定损失。
就房产项下售房购汇而言，澳籍公民出售其取得澳籍身份后在中国境内拥有的合法房产，可通过该方式将售房款汇出境外。建设部（原）、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局（原）、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十二条规定 [7] ，外籍个人出售该种房产所得的人民币资金需经外汇管理部门的合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
除上述两种较为明确的售房款购汇出境方式外，需要特别注意出售受赠房产的情形。《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第三条规定，申请人申请对外转移的财产应是本人所有的合法财产，且不得与第三人有权益的争议。由此而言，我国对于个人出境财产的合法性及真实性有着非常严格的审核标准。而受赠房产的来源较为模糊，其获取方式难以通过合法有效的文件进行追溯，也难以判断其权益争议，故我国现行法律并未对受赠房产购汇出境作出明确规定。
此外，国家税务总局、国家外汇管理局联合发布的《关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告》第一条规定， [8] 个人向境外单笔支付等值5万美元以上（不含等值5万美元），如不动产的转让收入，应向所在地主管税务机关进行税务备案，并提供相关文件对该笔款项的来源进行证明。
若出卖方取得售房款后，欲在中国境内再购置房产，则需关注境外个人购房的相关规定。值得注意的是，为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，国家外汇管理局于2025年9月12日发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（以下简称为“《通知》”）。
具体而言：一方面，《通知》缩减了资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消了不得用于购买非自用住宅性质房产的限制；另一方面，《通知》为境外个人境内购房结汇支付提供便利，即境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。
但需要强调的是，政策便利不意味着放松监管，国家外汇管理局副局长就《通知》相关内容答记者问时曾强调：境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策，享受该便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。
本文引注：
[1]《民法典》第二百一十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
[2]《北京市不动产登记工作规范》第11.3.1条：“已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，所有权占地范围内的国有建设用地使用权一并转移：1．新建房屋买卖的；2．存量房屋买卖的；3．房屋互换的；4．房屋赠与的；5．继承或者受遗赠的；……”
[3]《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第二条：“本办法所称个人财产对外转移包括移民财产转移（以下简称移民转移）和继承财产转移（以下简称继承转移）。移民转移是指从中国内地移居外国，或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的自然人（以下简称移民），将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现，通过外汇指定银行购汇和汇出境外的行为。继承转移是指外国公民或香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区居民（以下简称继承人）将依法在中国境内继承的遗产变现将依法继承的境内遗产变现，通过外汇指定银行购汇和汇出境外的行为。”
[4]《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第四条：“国家外汇管理局及其分、支局支机构（以下简称外汇局）负责个人财产对外转移的外汇管理工作。”
[5]《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第五条：“申请人办理移民转移需向移民原户籍所在地外汇管理分局、外汇管理部（以下简称所在地外汇局）申请；申请人办理继承转移需向被继承人生前户籍所在地外汇局申请。申请人所在地国家外汇管理局中心支局可以代为接受申请材料。”
[6]《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第六条：“移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出。首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满一年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满两年后，可汇出全部剩余财产。（对于金额较小的移民转移，经批准后可一次性汇出。）全部申请转移财产在等值人民币20万元以下（含20万元）的，经批准后可一次性汇出。”
[7]《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》十二条：“外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。”
[8]《国家税务总局、国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告》第一条：“境内机构和个人向境外单笔支付等值5万美元以上（不含等值5万美元，下同）下列外汇资金，除本公告第三条规定的情形外，均应向所在地主管国税机关进行税务备案，主管税务机关仅为地税机关的，应向所在地同级国税机关备案：（一）境外机构或个人从境内获得的包括运输、旅游、通信、建筑安装及劳务承包、保险服务、金融服务、计算机和信息服务、专有权利使用和特许、体育文化和娱乐服务、其他商业服务、政府服务等服务贸易收入；（二）境外个人在境内的工作报酬，境外机构或个人从境内获得的股息、红利、利润、直接债务利息、担保费以及非资本转移的捐赠、赔偿、税收、偶然性所得等收益和经常转移收入；（三）境外机构或个人从境内获得的融资租赁租金、不动产的转让收入、股权转让所得以及外国投资者其他合法所得。”
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