农村房屋买卖合同无效

法院可超评估价判卖方承担高额赔偿？！

【评估70万、判赔97万！】

农村房屋买卖合同纠纷 非集体经济组织成员 禁止流转 诚实信用原则 赔偿合理损失 

出卖人将房屋出售给非本集体经济组织成员的买受人，16年后出卖人以出售房屋违反法律强制性规定为由主张合同无效，获得法院支持。法院认定出卖人违反诚实信用原则，对合同无效承担主要责任，判决出卖人赔偿买受人超过评估价格的经济损失。

原告: 梁某（上诉人、出卖人）

被告：刘某1、刘某2、刘某3、刘某4（被上诉人、买受人、简称刘氏兄妹）

曹某丈夫刘某1994年去世，二人育有子女四人，长子刘某1、次子刘某2、三子刘某3以及一女刘某4。2005年曹某去世且未留遗嘱。曹某、刘某1非一村集体经济组织成员。

2002年6月12日，梁某（甲方）与曹某、刘某1（乙方）签订《房产转让》，约定：梁某将房屋出售给曹某、刘某1，用地面积421平方米，现房面积69．5平方米，房屋出售总金额为10万元整，金额一次性全部付清，如违约由梁某负全部经济损失。上述协议签订后，双方依约履行，梁某并将该宅院集体土地建设用地使用证交付曹某、刘某1。后曹某、刘某1对涉诉宅院内房屋进行了改造、装修及添附。

经资产评估公司《房地产估价报告》，认定：宅基地区位补偿价为338256元，房屋、装修、设备及附属物重置成新价为363671元。双方对评估结论均无异议。

梁某诉请：1.梁某与刘某1及曹某签订的《房产转让》协议无效；2.刘氏兄妹将案涉宅院及宅院内房屋、装修、设备及附属物交付梁某。

刘氏兄妹反诉：1.梁某赔偿刘氏兄妹经济损失2201927元；2.梁某返还刘氏兄妹购房款10万元。

【一审】：

一、确认梁某与曹某、刘某1签订的《房产转让》无效；

二、梁某返还刘氏兄妹购房款10万元；

三、梁某赔偿刘氏兄妹经济损失97万元；

四、刘氏兄妹于梁某履行完毕判决义务之日起十五日内将案涉宅院及该宅院内房屋、装修、设备、附属物腾退给梁某；

五、驳回刘氏兄妹的其他反诉请求。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

农村房屋买卖合同无效，法院可否判决卖方承担超过评估价格的高额赔偿？！

（一）农村私有房屋买卖合同的效力认定

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。那宅基地使用权的限制流转是否影响到宅基地上房屋的买卖合同效力呢？

《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》规定：“在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”北京市高级人民法院关于印发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的通知更是作出了明确论述：农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

本案中，梁某与曹某、刘某1签订的《房产转让》虽系双方当事人的真实意思表示，但由于曹某、刘某1并非一村集体经济组织成员，梁某将宅基地上的房屋转让给曹某、刘某1的同时也处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故该《房产转让》因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。

（二）合同无效后的损失范围和过错比例

判断合同无效后的责任承担比例，主要考虑出卖人、买受人双方的过错程度。梁某作为出卖人在出卖时即应知悉其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋16年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，梁某应当对合同无效承担主要责任。此外，曹某、刘某1在明知其并非房屋所在村集体经济组织成员的情况下，仍然购买该村宅基地上的房屋，亦应对合同无效承担一定责任。故梁某应当对因合同无效给刘氏兄妹造成的经济损失依责赔偿。

刘氏兄妹要求梁某赔偿经济损失2201927元（包含信赖利益损失150万元及《房地产估价报告》中评估结论的价款），法院认为请求过高，酌情予以调整。具体数额法院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考《房地产估价报告》及涉案证据，判决梁某赔偿刘氏兄妹经济损失97万元。

司法实务中，也有诸多典型案例与本案采取同样的裁判观点，如最高人民法院在《民事审判指导与参考》2019年第2辑施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案中指出：出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，认定出卖人对合同无效具有较大过错，（法院确定出卖人具有90%的过错）并以现有房屋价值（含土地价值）与购买房屋时的差价确定买受人的损失。